Вопрос:
Физическое лицо заключило Договор долевого участия в строительстве квартиры и парковочных мест с организацией в 1997г. В Договоре физическое лицо выступило «Дольщиком». Согласно этого Договора, организация обязалась «принять денежные средства Дольщика в качестве Пая на строительство объекта». После сдачи Объекта в эксплуатацию и полной выплаты Дольщиком своего Пая оформлен передаточный Акт о передаче Дольщику помещения и парковок.
Акт и справка о полной выплате Пая составлены в 2001г.
Государственная регистрация права собственности на квартиру была оформлена в 2018г. (получено свидетельство о праве собственности).
В 2020г. эта квартира была продана физ. лицом.
Затем, также в 2020г., физ. лицо заключает Договор на долевое участие в строительстве новой квартиры (оплачена полностью, но дом не сдан, право собственности не оформлено) и Договор купли-продажи двух парковочных мест (оплачены полностью, право собственности оформлено).
Когда возникло право собственности на старую (проданную) квартиру? Можно ли воспользоваться п.4 ст.218 ГК РФ, которым установлено, что член ЖСК полностью внесший свой паевой взнос за квартиру приобретает право собственности на эту квартиру?
Право собственности в рассматриваемой ситуации, возникло в 2001г. или нет?
Как правильно рассчитать НДФЛ и составить налоговую декларацию 3-НДФЛ физ. лицу за 2020г. (налоговым вычетом никогда не пользовался).
Ответ:
1. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику объекта в соответствии со ст. 8 указанного закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, право собственности участника долевого строительства на переданную ему квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возникает с момента государственной регистрации.
Документом, удостоверяющим государственную регистрацию, является выписка из ЕГРН.
Договор участия в долевом строительстве и деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируются разными нормами законодательства.
Поэтому нормы п.4 ст.218 ГК РФ не применимы к договору участия в долевом строительстве.
Из вышеуказанного следует, что право собственности на старую (проданную) квартиру возникло в 2018 году.
2. В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным начиная с 01.01.2016, составляет три года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
С 01.01.2020 в целях освобождения от уплаты НДФЛ минимальный срок владения для единственного жилья также установлен три года.
В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
Таким образом, минимальный предельный срок владения Вашей старой квартирой исчисляется с 2001 года, а значит составляет более пяти лет. Доходы, полученные от продажи старой квартиры, освобождаются от налогообложения. Сдавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ право на имущественный вычет возникает, начиная с года, в котором в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом, вычет на приобретение новой квартиры Вы получить не можете, т.к. право собственности на данную недвижимость к Вам еще не перешло.
Вычет на приобретение парковочных мест действующим законодательством не предусмотрен.
